Le démembrement immobilier est un procédé juridique qui permet de diviser le bien immobilier avant de le transmettre, en deux parties : la nue propriété et l’usufruit. En général, cette formalité a lieu lors de la succession ou la donation au sein d’une famille.

Dans la loi française, il est tout à fait possible de donner la nue propriété à ses enfants, de son vivant, et de garder l’usufruit. Cette démarche permet de profiter de son bien immobilier et en même temps, le préparer à la transmission de son nouveau propriétaire, car l’atout principal de cette solution, c’est réduire les frais fiscaux.

Définition de la nue propriété et l’usufruit

Le démembrement de bien immobilier est un procédé juridique qui s’applique sur tous les droits d’une propriété donnée.

Comme nous le savons, les 3 composants du droit des biens immobiliers sont :

• l’usus : qui est le droit réel qui s’exerce sur le bien ( le droit d’utiliser la propriété
• le fructuse qui est le droit réel d’en percevoir les fruits
• l’abusus qui est le droit réel de disposer du bien.

Le démembrement de bien immobilier a lieu, lorsque ces 3 attributs ne sont pas réunis chez une même et unique personne.

Les droits des nue propriétés et des usufruits sont des droits qui peuvent être transmis soit par cession, soit par donation. Ils sont soit vendus soit cédés en tant que tels.

L’usufruitier peut alors, soit utiliser ce bien immobilier pour des objectifs personnels ( son habitation ), soit le louer, soit recevoir les fruits du bien ( il peut recevoir le loyer si le bien est loué ), ou alors, le vendre ou bien le céder gratuitement.

Le nue propriétaire garde toujours les droits sur le bien, tout en respectant ceux de l’usufruitier.

Les devoirs du nu propriétaire et de l’usufruitier

La loi française cadre le régime juridique de l’usufruitier. C’est l’article 578 du code civil qui le définit.

L’usufruitier a le droit de profiter du bien immobilier ainsi que tous ses accessoires et tout ce qui s’incorpore et s’unit à ce bien. Toutefois, les charges du bien immobilier sont partagés entre le nue propriétaire et l’usufruitier (entretien, réparation, et conservation du bien ). Il doit également, régler les factures qui sont en rapport avec le bien.

En cas de vente ni l’usufruitier ni le nue propriétaire ne peuvent procéder à cette action, seul ! Les deux membres doivent être présents et tous les deux d’accord pour vendre le bien.

Lorsqu’un usufruit est terminé ( décès de l’usufruitier, abus, ou encore un non usage pendant 30 ans ), le nu propriétaire acquiert tous les droits sur la propriété, c’est alors, dans ce cas, qu’on par d’un remembrement de propriété.

Lors des successions, on parle généralement du démembrement de bien car la valeur fiscale et ses frais, sont fixés à un pourcentage qui va de 10 % jusqu’à 90 %. C’est le principal avantage du démembrement de propriété.

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